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8月40房企融资大跌近6成!融资收紧或成常态?看房企如何破解融资困局

在一系列融资紧缩政策的影响下,8月份住房融资大幅下挫。

来自同一政策研究所的统计数据显示,8月份,40家典型住房公司的融资额下降了近60%,接近5月份的最低点。其中,企业债券融资下跌超过80%,信托贷款融资下跌超过60%。

“证券时报”采访的业内人士认为,融资的大幅下降主要与银监会发布后的严格调查有关。各种融资渠道确实收紧了。预计这种情况将在9月和10月继续。在这种情况下,房地产企业的主要反应是加快销售还款,控制扩张速度,提前预留现金流量,并通过引入战略合作或项目合作来降低风险。

住房公司已经预计下半年将进一步收紧融资,并充分认识到他们建立血液的能力比融资能力更重要。计划放慢投资步伐,确保现金流,同时增加销售力度。

融资金额较上月下降60%

同一政策研究所的统计数据显示,8月份,40家典型住房公司的融资额为366.26亿元,比上月下降58.15%。这是自今年5月房屋融资降至年内最低点以来的第二次,金额跌至5月份的最低点。

8月份,40家住房企业债务融资额为326.73亿元,占房屋企业融资总额的88.72%,比上月下降59.69%。主要债务融资方式的融资额急剧下降,其中包括:

第一名:国内银行贷款,融资额74.59亿元,比上月大幅下降41.79%,占比20.26%;

第二名:其他债务融资,融资金额74亿元,比上月大幅下降35.7%,占比20.09%;

第三名:信托贷款66.24亿元,同比下降63.28%,占比17.99%。

第四名:公司债券,融资总额63.36亿元,同比下降83.62%,占比17.21%。

第五名:境外银团贷款43.54亿元,占比11.82%;

第六名:中期票据,融资额5亿元,占1.36%;

第七名:未发生委托贷款

此外,股权融资,融资额为41.53亿元,占融资总额的11.28%,下降40.22%。

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对于8月份住房融资总量大幅下降的原因,同财研究所所长张宏伟在接受证券时报记者采访时表示,这主要与银保监会出台的严格审查制度有关。各种融资渠道确实在收紧。

据通财研究院统计,7月份,监管部门出台了6项紧缩政策,至少有4个融资渠道得到严格控制。其中,银保监会提醒部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大,要求其控制业务增速。8月份,信托贷款额同比下降63.28%。7月中旬,国家发改委要求,外债资金应限于在海外市场借新还旧。除了美元汇率上涨的压力(离岸和离岸人民币双休7),8月份房企美元债券遭受重创。仅发行3只公司债券(7月份18只),募集资金63.36亿元,比上年下降83.62%。

融资收紧或正常化

自今年年初以来,不仅地方房地产调控政策已经严格,而且房地产财务管理和控制政策也变得更加严格。从中央银行到中国保险监督管理委员会到国家发展和改革委员会,房地产金融风险控制得到了加强,信托贷款融资,海外债券融资和银行贷款融资得到加强。完全收紧。

8月9日,中国保险监督管理委员会发布文件称,将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,重点关注具有大型或高价值房地产信贷的机构,房地产相关业务突出的机构。风险和更大的融资规模。与更多房地产企业合作的机构和与热门房地产交易密切合作的机构进行检查。目的是坚持“家庭与非投机”的违法行为,严肃查处盗用和转移流入房地产业的各类非法资金。违规行为。这是银监会于今年5月发布的关于纠正房地产融资混乱的第23号文件的进一步完善要求和实施。 8月30日,银监会发布通知,对部分地方中小银行机构进行现场检查,批评中小银行非法融资房地产项目。

最近,市场传言称,一些银行房地产开发贷款配额原则上收紧了2019年3月底的水平。这一谣言引起了市场的广泛关注,被认为对住房公司产生了更大的影响。然而,根据美国证券时报的银行家记者的说法,谣言是各自司法管辖区内个别银行的窗口指南。并非所有银行都收到了此监管要求。

尽管如此,该行业将在下半年进一步收紧房地产行业的预期。融创董事会主席孙宏斌预计,今年下半年,政府的房地产调控政策将在今年上半年继续收紧。特别是房地产业的融资将进一步收紧,对融资方的严格控制甚至可能是一个正常化的过程。这种形式有望逐步将整体较高的土地价格恢复到合理的水平,并进一步实现产业多元化和整合。 “在下半年,无论是商品房市场还是土地市场,压力仍然相对较大,”他说。

然而,万科总裁朱吉生认为,紧缩融资肯定会对整个行业产生一定影响。对于具有更好信誉和更稳定运营的公司而言,适应的难度可能不会那么大,而其他人可能面临一些挑战。

冬季提前预留现金流

在严格控制房地产和收紧融资渠道的背景下,住房企业将面临土地难以出售,销售困难,偿还贷款困难等问题。如何摆脱融资困难已成为当前住房企业面临的难题。

张宏伟告诉“证券时报”记者,9月和10月将继续收紧融资。在这种情况下,房地产企业的主要反应是加快销售收益,通过引入战略合作或项目合作来解决风险。

联众证券首席经济学家,中国首席经济学家论坛主任李其林认为,住房公司有两种方式可以解决这些问题。一是减少征地,控制扩张规模;第二是加快营业额,但在居民中当房屋购买意愿下降时,有必要加快营业额,房屋企业可能更有必要赚取利润并减少营业额。价钱。

不过,李其林也指出,在短期内,这种方法确实可以获得更多的现金流,但最终,这些内生现金流可能更多地用于偿还债务(再融资有限),其次,降价促销加快营业额的方法将加强对房价下跌的预期,这不利于随后的销售回报。土地征收的减少对当地政府的土地出让和房地产新工会产生了重大影响。

李麒麟提醒房企要跟进两类风险。首先,低资本和债务(特别是短期债务)的风险相对较低。如果自有资金规模小,过度依赖外部融资,信贷风险就会相对较大。二是土地储备不足和积极收购土地的风险,房地产销售呈下降趋势,后续回报能力可能不会那么强,外部融资紧张,而住房企业的经营可能更加困难。

因此,针对这一策略,李其林建议,住房企业应首先注意控制扩张速度,提前预留冬季现金流量,并在全面阻断房地产债务融资渠道的情况下,行业分化是不可避免的,未来可以找到。具有互利优势,能相互利用的产业与金融机构之间的合作,可以在一定程度上共同缓解融资紧缩的负面影响。

随着外部融资环境的萎缩,越来越多的公司意识到使用自有资金将更为重要。许多房地产公司,如融创和徐汇认为,主要的现金流量贡献和来源是现金,而不是融资。公司自身的造血能力比融资能力更重要,造血能力来自销售。在增加销售收入的同时,土地储备丰富的龙头企业选择放慢投资节奏,甚至暂停征地。然而,仍然需要规模发展的奥园等房地产企业表示,应该选择补充货物的机会,但通过并购,旧改革和城市运营将获得更多的土地。在融资难度较大,市场不确定性较大的情况下,世茂等房地产公司对并购的税后利润提出了更高的要求,以确保安全,并对第二个房地产市场持谨慎态度。一年中的一半。

(文章来源:证券时报网)

(编辑:DF142)