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深圳楼市“阴阳合同”末日狂奔

  “一手‘红本’,可在7月11日之前搞定。”深圳中原地产工作人员小刘最近几天给客户狂发短信,催促他们来看几套“红本”(即房产证)在手的房源,以抢在7月11日深圳二手房按评估价征税这一新政实施前过户,避开高涨的税费。

深圳楼市“阴阳合同”末日狂奔

  随着“阴阳合同”即将退出深圳楼市,不论是地产中介机构,还是二手房买卖双方,都在掐着指头算日子,做最后冲刺。

  多年来,深圳二手房交易盛行“阴阳合同”。不论房价如何上涨,买卖双方都能按房产证上的原始价格缴纳税费。随着深圳“7·11”新政实施,二手房交易税费将大幅飙升。以深圳某楼盘一套107平方米的商品房为例,业主购买不足五年,现价为350万元,而该房原价为80多万元。如果抢在新政前用“阴阳合同”过户,则按原房价计算税费。在新政实施后过户,按现价计算税费,与按原房价计算税费相比,契税要多出近8万元,营业税要多出15万余元,个人所得税至少要多出3.5万元,总共增加约26万元。

  这样,在“杀伤力”惊人的“7·11”新政实施之前,深圳一些地产中介机构主推“红本”在手的房源的做法也就不足为奇了。如果拖延到新政实施后过户,由于涉及的税费上涨幅度巨大,很容易引发纠纷,除非买卖双方同意在合同上先约定清楚届时多出来的税费由谁承担的问题,否则中介不建议此时签合同。

  最近几天,眼看深圳“7·11”新政实施进入“倒计时”阶段,地产中介机构的工作人员纷纷开始按日倒推打电话或发短信催促有诚意的客户前来看房成交。“如果这几天来签合同、交首付,我们有把握在7月11日之前完成过户,过了这几天就不好说了。”几家地产中介机构的工作人员均这样表示。

  对于想在深圳“7·11”新政实施前完成交易的客户,地产中介机构的工作人员建议此类客户立刻签合同,在签合同当天就准备好收入证明等一切贷款资料,然后地产中介机构去找相熟的银行做首付交易资金监管。在地产中介机构帮助下,银行最快两三天内就能出贷款承诺函,买卖双方即可到国土部门办理过户手续。一位中介人员介绍:“一般来说,过户手续五个工作日即可完成,我们还可找关系办理加急手续,确保7月11日前完成。”

  在这种情况下,买卖双方心态均在发生变化。这几天,深圳蛇口某学校老师小张一直在看房。“有两个朋友最近都买了房。”小张说,原本想观望一阵,但现在更加着急。“我们担心就算下半年房价跌了,如果因房价下跌省下的钱抵不上增加的税费,倒不如现在就出手。”

  卖方也一改此前惜售心理。目前,深圳的二手房市场不仅放盘量持续增加,价格也出现松动。多位地产中介人士表示,目前在售的一些“红本”在手房源,有不少是新政发布后才释放出来的。有的同此前价格相比约有5%左右的降幅,一些放盘的卖家明确表示希望在7月11日前成交。更有少数着急成交的卖家以低于市场价三四十万元叫卖。这些便宜的房源引发抢购,往往几小时就能售出。对一些还在按揭中的便宜房源,有实力的买家甚至选择一次性付款购房,以尽快过户。

  在多种因素影响下,深圳二手房市场成交量近期大涨。深圳市规划与国土委员会数据显示,就在新政发布后的半个月,深圳二手房日均成交量突破560套,而此前半个月日均成交量约400余套。6月30日深圳二手房成交量达754套,7月1日成交量为723套。相比四五月日均成交量300多套的低迷状态,涨幅惊人。

  多位地产分析人士认为,深圳二手房市场近期成交量放大与买卖双方抢搭“末班车”不无关系,市场后续走势很难预测。“我手中的一套房源比此前价格低30万元。”小刘说,业主明确表示如无法在新政实施前售出将改售为租。在地产中介人员看来,新政实施后增加的这么多的税费让买主完全承担不太现实,卖主是否愿意继续降价销售也很难说。最让人担心的是,在短暂火热之后,市场一旦重回观望,成交量可能又陷冰点。本报记者 杜雅文

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